マンション管理と法務のサポートを行っている世田谷･杉並 マンション･不動産管理デザイン室です。
今回は、マンション管理組合の理事長様・役員の皆様にとって、非常に緊急性の高いテーマをお伝えします。
2025年10月の「マンション標準管理規約」改正と、それに続く2026年4月施行予定の「改正区分所有法」についてです。
結論から申し上げます。
今の管理規約のまま2026年4月を迎えると、「所在不明者がいて決議ができない」「老朽化対策が進まない」といった事態に陥った際、新しい法制度の恩恵を受けられない可能性があります。
なぜ、今「規約改正」が必要なのか？
近年、世田谷･杉並エリアでも「相続したマンションに誰も住んでいない」「所有者と連絡が取れない」というケースが急増しています。
これまでの法律では、こうした所在不明者も「反対票」と同じ扱い（分母に含まれる）となっていたため、修繕や建て替えの決議が非常に困難でした。
国はこの状況を打破するため、歴史的な法改正を行いました。主なポイントは以下の3点です。
改正の3つの重要ポイント
1. 所在不明者を「決議の分母」から除外可能に
これまで、重要な決議（特別決議）には「全区分所有者の4分の3以上」の賛成が必要でした。
しかし今回の改正により、裁判所の手続きを経ることで、所在不明者を決議の母数（分母）から除外できるようになります。
また、管理規約で定めておけば、海外在住等の「出席できない人」を除いた、「出席者の3分の2（または4分の3）」で決議ができる仕組みも導入されます。
2. 修繕積立金の使途が明確化（「改良」もOKに）
これまでは修繕積立金を「現在の状態に戻す工事（修繕）」以外に使うことについて議論がありました。
改正後の標準管理規約では、バリアフリー化やEV充電器の設置など、資産価値を向上させる「改良工事」や、建て替え検討のための調査費用にも積立金を使えることが明確化されました。
3. 役員のなり手不足・Web総会への対応
外部専門家（マンション管理士など）を管理者とする場合のルールや、ITを活用した総会（Web総会）の開催手続きについても、より現実的な規定に見直されています。
当デザイン室からのアドバイス：まずは「規約診断」を
これらの新制度を活用するためには、お住まいのマンションの管理規約を、新しい「標準管理規約」に合わせて変更しておくことが強く推奨されます。
特に、築30年を超えるマンションでは、規約が分譲当時のままになっているケースも少なくありません。
「ウチの規約は大丈夫か？」と不安に思われた理事長・理事の皆さま、まずは当事務所に規約診断をご相談ください。
マンション管理士・宅地建物取引士・行政書士のトリプルライセンスを持つ代表が、法務と実務の両面から、貴マンションに最適な改定案をご提案いたします。